לרכישת נדל"ן במדינות שונות יש מספר תכונות. בתאילנד אזרחים זרים יכולים לקנות דירות בבנייני דירות (בתים משותפים), אך רכישת בית זה תהליך קצת יותר מסובך. זר, כאדם פרטי, אינו יכול להחזיק אדמה כחוק בתאילנד כחוק עליו. היוצא מן הכלל הוא משקיעים זרים שהשקיעו 40 מיליון באט בכלכלה התאילנדית. יש להם אפשרות לקנות חלקת אדמה. וזה לא גדול במיוחד. עם זאת, לא הכל כל כך מסובך ולא רק מיליונר דולר יכול להרשות לעצמו לקנות בית בתאילנד.
תוכן המאמר
- 1 איפה להתחיל, בחירת בית
- 2 סוגים של בתים
- 3 נוהל עסקה, חוזה, רשמיות
- 4 אפשרויות לקישוט הבית לזרים
- חָמֵשׁ רצף נהלי רכישה רשמיים
איפה להתחיל, בחירת בית
נראה כי בחירת הבית מתאימה לך. אחרי הכל, אתה יודע מה אתה צריך. למעשה, תהליך זה הוא די משעמם וארוך. ראשית, לפחות, עליכם להחליט על האזור. עדיף לטייל מראש בכל המקומות המעניינים אותך כתייר, ולהעריך בערך את התשתיות והאווירה שלהם. כמובן שתוכלו לרכוש גם בית מרחוק, על סמך תיאור באינטרנט או בסוכנות נדל"ן. אך הסיכון לרכישה לא מוצלחת והמחיר במקרה זה יהיה הרבה יותר גבוה. בחר למשל בית על שפת הים, כמו מהכיסוי, אך למעשה תהיה איזו שממה עם סירות זבל או דייג.
איך למצוא הצעות מעניינות של בתים? יש אפשרויות רבות. אתה יכול להתחיל בחיפוש באינטרנט. גם ברוסיה וגם בתאילנד ישנם סוכנויות נדל"ן רבות המציעות את שירותיהן. אתה יכול גם לצפות במודעות למכירת בתים מאנשים פרטיים בחברה. רשתות או בעיתונים מקומיים. ואתה יכול אפילו «בועט» - הסתובב באזורים המעניינים אותך, צפה במודעות לבתים למכירה, שאל את התושבים המקומיים. נכון, זו דרך עתירת אנרגיה מאוד..
ראשית עליכם לשרוט את האזור ולמצוא את הבית הנכון
אם אתם כבר בתאילנד ובקיאים היטב באזור, אתם מכירים את האזורים והרחובות הראשיים ובחרתם כמה חפצים שמעניינים אתכם, זה די מייגע ללכת באופן עצמאי לראות אותם בעצמכם. עליכם להחזיק מכונית משלכם, או לנסוע במונית בכל פעם, לנהל משא ומתן באופן עצמאי עם בעלי הנדל"ן, בין אם זרים או תאילנדים. כדי לבצע בקלות את המשימות הללו, עליכם לבצע את כל האמור לעיל למשך יותר מיום אחד..
לכן, הדרך הקלה ביותר להתחיל לבחון בתים היא ליצור קשר עם סוכנות הנדל"ן המקומית. ישנן הרבה סוכנויות מכוונות לקוחות רוסיות בתאילנד, עם עובדים דוברי רוסית. בדרך כלל סוכנים לוקחים לקוחות לצפייה ללא עלות, מסכימים עם הבעלים עצמם ומתרגמים את השאלות שעולות במהלך הצפייה. עם זאת, עדיין לא ניתן לצפות בחפצים רבים ביום אחד, שכן תאילנדים הם אנשים נינוחים, וחפצים יכולים להיות במרחקים גדולים זה מזה. אבל עדיין לארגן תצוגות הרבה יותר קל עם סוכן מאשר לבד.
כלומר, תחילה תוכלו לרכוב עם סוכן, ואז לבד. אתה יכול ליצור קשר עם מספר סוכנים, הם יכולים לעבוד בתחומים שונים. אתה יכול למצוא סוכן זר באמצעות האינטרנט. ניתן ליצור קשר עם המשרד. ככלל, לסוכנויות הגונות יש משרדים ואתרי אינטרנט כאחד. כאשר בוחרים סוכן, יש לקחת בחשבון שעובד דובר רוסית טוב, אך קל יותר לתאילנדים לתקשר זה עם זה, וזרים (לרוב אירופאים) הם בממוצע אחראיים ויישרוניים יותר מאשר האסיאתים. לכן, אם אתה יכול לתקשר באנגלית, הגיוני ליצור קשר עם מנהל תאילנדי שעובד עבור הבוס האירופי.
סוגים של בתים
בקרב סוכני נדל"ן ישנם מתמחים «מִשׁנִי», במכירה מהיזם או מי שעובד עם אותו כפר.
הבית יכול להיות גם בכפר וגם במנותק. עדיף, כמובן, לבחור כפר. תמיד יש ממשל מקומי שיעזור בפתרון סוגיות פנים. אפילו יותר טוב - כפר שמור עם שטח ותשתית סגורים. בדרך כלל מדובר בבריכת שחייה, חדר כושר, מגרש משחקים, חדר ישיבות לבעלי הבית. בכפרים טובים לזרים רשימת התשתיות והאזורים המשותפים היא יותר. יש כל כך הרבה רוסים בתאילנד, שבאזורים מסוימים, למשל, פטאיה והה הין, יש מה שנקרא «כפרים רוסיים» - שם הבתים נרכשים בעיקר על ידי משפחות רוסיות. ישנם גם כפרים ומקומות בהם גרים יותר זרים או תאילנדים.
עדיף לקנות בית בכפר מגודר
אתה יכול לקנות בית בתאילנד, הן בשלב של מחזור הבנייה האפס, וכבר נבנה ומיושב לפני זמן רב, מפארנג או תאילנדי. קניית בית חדש היא במידה רבה אמנה. אתה קונה אתר שהמפתח מציע לו פרויקט סטנדרטי מסוים, בדרך כלל אפילו כמה, בקטגוריות מחירים שונות. יחד עם זאת, במהלך תהליך הבנייה, ניתן לשנות את הפרויקט מאוד לטעמך, הן קישוט הפנים והן האדריכלות של הבניין בכללותו. אתה יכול גם לקנות בית חדש ומוכן מהיזם או «מכירה חוזרת» - הבעלים. לגבי המחיר, כל האופציות הללו אינן שונות זו מזו. אם אתה רוצה לבנות בית לחלוטין «לעצמך», ואז האפשרות הטובה ביותר היא לקנות מגרש. נכון, תצטרכו לחכות לבניית הבית ולשלוט באיכות העבודה. אם אתה מסתפק בגרסה סטנדרטית מוכנה - בסדר, אתה יכול לקנות ומיד להמשיך לבחירת הרהיטים. קניית בית מהבעלים, כלומר משנית, טוב שבעל הבית כבר פסל חסרונות דיור רבים ושדרג כמה מהם בהשוואה לגרסה המקורית. החיסרון הוא שלאנשים יש טעמים שונים וקשה למצוא משהו שמתאים לך באמת.
נוהל עסקה, חוזה, רשמיות
כשכבר יש לך נכס שהוא משביע רצון לחלוטין מכל הבחינות מכל הבחינות, אתה צריך עורך דין. זה אולי העיקר. רוסי או זר לא יכול להיות עורך דין תאילנדי. זה במקרה הטוב מתרגם או מתווך. עורך דין הוא רק תאילנדי. הוא ינהל את כל העסק שלך, ולכן עליו להיות איש מקצוע טוב. ומדברים אנגלית טובה.
מהמסמכים באופן כללי, דרוש מכם רק דרכון להשלמת העסקה. אך עדיין ישנם מספר ניואנסים. לדוגמא, בכדי לבצע תשלום, אתה צריך קודם כל חשבון בנק, שנפתח לרוב לזרים עם ויזה מתאימה (תייר, חינוך, עסק) או «תחת העסקה» - כאשר יש כבר חוזה ראשוני לרכישת נדל"ן.
ראשית כל, נחתם חוזה ראשוני עם עורך דין. בהתאם לכך, משלמים לבעלים פיקדון (מזומן). לרוב מדובר בסכום קטן, בערך 1% מערך העסקה. על סמך חוזה ראשוני זה, אתה יכול לפתוח חשבון בבנק תאילנדי אם אין לך כבר חשבון כזה. החוזה המקדים קובע כמה זמן יש לשלם את הסכום העיקרי.
מסמכים הדרושים להנפקת חשבון בנק:
- עזרה ממשרד ההגירה
- תעודת מגורים בתאילנד (שם מתגורר כיום הקונה)
- חוזה ראשוני לרכישת נדל"ן
- דרכון בינלאומי
עם ויזה לא תיירותית (NON-B, NON-O, NON-E), פתיחת חשבון בנק היא פשוטה יחסית. אפשר גם לפתוח חשבון עם ויזת תייר או עם חותמת, אך לא בכל הבנקים ולא בכל סניפי אותו בנק. כמו שקורה לעתים קרובות בתאילנד, הכל תלוי בהחלטתם של אנשים ספציפיים. אם הסוכן שלך יסכים עם המנהל בבנק ומציג חוזה ראשוני לרכישת נדל"ן, סביר להניח שהחשבון ייפתח.
אפשרויות לקישוט הבית לזרים
הניואנס החשוב ביותר בעת קניית בית בתאילנד הוא כיצד זרים לקחת בעלות על הקרקע עליה עומד הבית. ישנן למעשה שתי אפשרויות: חכירה או רישום לטווח ארוך לגוף משפטי. יש אפשרות אחרת, די אקזוטית - שימוש פשוט. זוהי חוזה שכירות לכל החיים, ללא הזכות לרשת. נכון, לא סביר שרבים יאהבו שיטה זו..
חכירה או חוזה שכירות לטווח ארוך מונפקים לתקופה של 30 שנה, עם הזכות להארכה כפולה. באופן תיאורטי, תקופת החכירה יכולה להיות מקסימום 90 שנה. יש מידע שאפשר להשכיר כמה נכסי מגורים יקרים למשך 120 שנה, ולעסק - למשך 150 שנה. אבל כל זה רק תיאוריה. בפועל, תקופת ההשכרה המרבית האפשרית כרגע היא 30 שנה. לפעמים סוכנויות נדל"ן מציעות הסכם חידוש חוזה שכירות, אולם אפשרויות כאלה אינן חוקיות. גם אם בחוזה נקבע כי הבעלים מחויב להאריך את חוזה השכירות, אין לכך כל השפעה בבית המשפט. אם לאחר 30 שנה הבעלים יסרב לחדש את חוזה השכירות, בית המשפט יהיה לצדו. יש לציין שבעוד 30 שנה הבעלים כבר יכול להיות שונה, מכיוון הארץ תורש וכו '. בנוסף, חוק המקרקעין בתאילנד בן פחות משלושים שנה, ולכן טרם היו תקדימים להארכה.
אם ברצונך לקחת חלקת קרקע להשכרה ארוכת טווח, עליך לפנות לעורך דין ולהעביר לו את המסמכים הדרושים לרישום. עורך הדין נוסע למשרד המקרקעין, שם בתעודת הבעלות (Chanote) רושמים כי הנכס מושכר. במקרה זה, אישור הבעלות נשאר אצל הבעלים הקודם. מנקודת מבטו של בעל הקרקע ניתן לכנות זאת בעלות על הנכס בשעבוד.
הדרך הנפוצה ביותר לרשום בבעלות מלאה (אחזקה) של חלקת קרקע בתאילנד היא להקים חברה (חברה) ולקנות בית בבעלותה. לפיכך, הבעלים אינו אינדיבידואל, אלא משרד עורכי דין. זו דרך חוקית. נכון, בתנאי שהחברה מנהלת עסקים, ואינה מחזיקה נומינלית. הניואנס הוא שזר לא יכול לרשום חברה על עצמו לחלוטין: חייבים להיות בעלי מניות תאילנדים. אישור יכול להיעשות באמצעות מניות מועדפות. לדוגמא, תאילנדים מחזיקים ב -70% מהמצביעים הזכאים הרגילים, זרים מחזיקים ב -30% אך הם זוכים, אשר למשל יש להם 5 קולות למניה.
רצף נהלי רכישה רשמיים
כל המסמכים הקשורים לרישום החברה נערכים על ידי עורך הדין התאילנדי. בעלי המניות של החברה שהוקמה לאחרונה הם רק תאילנדים. ואז החברה רוכשת נדל"ן. כלומר, תעודת הבעלות (חנות) מהבעלים הקודם עוברת לחברה. יתר על כן, החברה משנה את בעלי המניות שלה. כעת, חלקם של התאילנדים צריך להיות גדול מספיק כך שהוא לא ייראה ממש נומינלי. לפרנג יש את הזכות לחסום, כך שתאילנדים לא ימכרו את הנכס הזה בכוחות עצמם. אם אתה רוכש בית בבנייה, התשלום ליזם מגיע במספר שלבים, אך במחלקת המקרקעין העסקה תירשם רק לאחר ששולם הסכום המלא.
לאחר שהקונה מספק לעורך הדין צ'ק מהבנק על הסכום שצוין בחוזה הראשי, עורך הדין עם המסמכים נוסע למשרד המקרקעין בכדי להתחיל בתהליך רישום מחדש של הנכס מבעלים אחד למשנהו. הרישום מחדש אורך מיום לשבועיים. במהלך תקופה זו, למעשה, לקונה אין כסף או תעודת בעלות. המפתח לעסקה מוצלחת הוא אך ורק מוניטין של עורך דין תאילנדי. אם בית שנרכש קודם לכן על ידי חברה נקנה על ידי זר, הוא לא נדרש לרשום עסקה בוועדת המקרקעין, מנהלי החברה ובעלי המניות בה משתנים.
קנו בית בתאילנד
הליך הרכישה הושלם על ידי קבלת מעורך הדין תעודת בעלות תאילנדית - חנוטה ומפתחות בית. תעודת הבעלות לאזרחי תאילנד וזרים נראים אותו דבר, בגב התעודה רשום מידע על כל בעלי הנכס הקודמים.
נ.ב. עם רכישת דירה הכל מעט יותר פשוט מכיוון שאין נושא קרקע, אך עליכם לזכור מכסות למספר הדירות שעשויות להיות שייכות לזרים בבית המשותף. וכנראה שהייתי קונה דירה, נראה לי שנכס כזה יהיה נזיל יותר.
